대치동 은마상가 재건축 사업은 오랜 갈등을 겪었지만 최근 재건축 조합 설립으로 진전을 보이고 있습니다. 재건축에 대한 기대감은 은마 아파트 및 주변 강남 일대의 매매가격 상승으로 이어졌고, 향후 계획에는 건물 층수 확대가 포함됩니다.

은마상가의 재건축 영향으로 은마아파트의 실거래가는 2021년 기준 84m² 당 28억 2,000만원까지 기록이 되었습니다. 그만큼 은마상가의 재건축 이슈 및 산정비율은 부동산 시세 전반에 거쳐서 큰 영향을 준다고 볼 수 있는데요, 본 글에서는 강남의 노른자라고 할 수 있는 은마상가의 재건축 이슈에 대한 내부갈등 및 산정비율과 향후 전망까지 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

은마상가 재건축을 둘러싼 내부갈등

은마상가 재건축 사업은 1988년에 시작되었으나 여러 문제로 인해 무려 20년이 넘게 중단되어 왔습니다. 이유는 정비계획 수립 차질, 안전점검 실패, 주민간의 이견 갈등 등이 주요 원인입니다. 은마아파트도 재건축 사업이 진행되고 있음에도 불구하고 지난 20년 동안 사업에 반대해 온 주민들 간의 내부 갈등은 여전히 ​​지속되고 있습니다.

대표적으로 노조위원장 선출을 위한 중앙선거관리위원회 구성을 놓고 논란이 일고 있는데 비상대책위인 은마주회(은소협)는 승진위가 구성한 선거관리위원회가 무효가 된다고 주장합니다. 이들은 강남구청의 선거관리위원회 소집 요청을 묵살한 추진위를 고발했으며 이러한 충돌로 인해 전체 프로세스가 방해를 받고 있는 실정입니다.

이런 갈등이 너무 오랜기간 지속되자 지난해 드디어 서울시 도시계획위원히 심의를 거쳐 재건축 조합 설립을 위한 창립총회 준비에 들어가 31개 동 5,578세대의 재건축 계획이 통과되었습니다. 그러나 계획만 통과 되었을 뿐 프로젝트를 둘러싼 갈등은 여전하고 주요 사항은 다음과 같습니다.

1. 은마아파트와 은마상가의 이해상충

상가 건물주와 아파트 소유주 사이의 이해상충으로 인해 재건축 시작조차 어렵게 하고 있습니다. 즉, 상가 건물주는 아파트 입주권을 원하고, 아파트 주인은 평당 낮은 재건축 비용을 통해 재건축 사업의 수익성을 극대화하고자 한다는 것입니다.

2. 은마아파트 재건축 조합

은마아파트 재건축 조합추진위원회는 상가 간 갈등으로 조합설립 동의율 확보에 난항을 겪고 있습니다. 상가 건물주 동의 확보가 어려워 조합 설립이 미뤄지고 있는 실정입니다.

3. 재건축 지분

상가 업주들은 재건축 사업에 대한 지분을 늘리기 위해 상가 협의회에 대표직을 요구하고 있다. 이 문제를 해결하기 위한 협상이 현재 진행 중입니다.

4. 상가분할

오너가 투기 목적으로 매입하는 상가 분할은 아파트 주인과 상가 주인 간의 갈등을 증폭시키고 있습니다. 재건축 아파트 입주권을 확보하기 위해 소액의 상가를 사들인 경우를 뜻합니다.

5. 상가 제외

강남권 일부 단지는 재건축 사업 초기부터 상가를 제외하고 있다. 이러한 경향은 아파트 입주민들 사이에서 인기를 끌고 있지만 소송으로 인한 법적 지연도 고려해야 합니다.

은마상가 산정비율

산정비율이란?

산정비율은 상가조합원의 아파트 매매를 결정하는데 중요한 역할을 합니다. 산정비율을 낮추면 상가주인은 아파트 매매가의 적은 비율에 해당하는 상가를 소유하고 있어도 아파트 입주권을 확보할 수 있습니다. 즉, 산정 비율을 100%로 했을 때 기존 상가의 가치를 아파트 매매가와 동일하게 보는데 이 경우 상가회원은 상가가격에 따라 새 아파트를 분양 받을 수 있고 아파트 매매가의 1%에 해당하는 상가만 보유하고 있어도 새 아파트 입주권을 확보할 수 있다는 겁니다.

산정 비율은 재건축 사업의 이익 배분과 수익성에 직접적인 영향을 미치기 때문에 가장 민감한 부분입니다. 아파트 소유주와 상가 소유주 사이에 서로의 이익을 극대화하려는 협상과 분쟁이 자주 발생하는 것도 이런 이유 때문입니다.

은마상가 산정비율

서울 강남 대치동 은마아파트 추진위원회가 조합 설립을 앞두고 상가주들과 협약을 맺었습니다. 협상의 쟁점 중 하나는 상가주 아파트 매각 정산률(산정률)로 0.1%로 합의된것으로 알려졌습니다. 아파트 입주권 매매를 신청하려면 상가가 1억8000만원을 넘어야 한다는 뜻이다.

상가협약 관련 3차 회의에서는 은마아파트 상권협의회 임원과 재건축추진위원회 간부들이 몇 가지 미해결 현안을 논의했고 상가를 포함한 은마아파트 단지는 현재 1개 정비구역으로 분류됩니다. 은마상가는 연면적 28,723㎡, 상가 549동으로 구성되어 있습니다. 협동 조합은 약 490개의 상점과 410개의 상점 주인이 있는 것으로 추정됩니다.

회의에서는 상가이사 1명과 대의원 9명을 조합의 의사결정 과정에서 상가의 입장을 대표하기로 했습니다. 상가 회원의 입주 가능 여부를 결정하는 산정 비율인 0.1%는 통상 1.0%보다 낮은 수치로, 분양가가 산정비율을 곱한 분양가 최저 매매가를 상회하면 상가주인이 새 아파트를 분양 받을 수 있는 수준입니다.

그 밖에도 구체적인 내용은 공개되지 않았지만 재건축 과정에서 공동비용 산정, 총회 합의서 공증 등의 안건도 논의되어 확정되었다고 합니다.

향후 전망

추진위는 7월까지 노조 설립 절차를 완료하는 것을 목표로 동의서를 모으기 시작했습니다. 그러나 은마아파트 4,424 가구의 소유주들의 이해관계와 소속이 서로 다르기 때문에 협회 결성까지는 상당한 난관이 남아있습니다. 75%의 필수 동의율을 달성하고 마감일까지 건물별 임계값을 충족하는 것이 매우 중요합니다.

은마상가 오너들과의 협약은 큰 돌파구이지만, 오너 그룹 내 복잡한 역학관계와 잠재적인 갈등으로 인해 진행 속도는 여전히 불확실합니다. 동의율을 충족하고 구청에서 노조 설립을 승인하더라도 창립총회를 열고 조합장을 선출하는 등 추가 절차가 남아 있다. 기존의 갈등을 감안할 때 선거 과정에서 상당한 난관에 봉착할 것으로 예상됩니다.